Tácticas Para Atraer Compradores

La escenificación, es decir, la presentación, imagen o apariencia, es un paso crucial en cualquier esfuerzo de venta. Cuando se trata de vender bienes raíces, es importante crear una buena impresión en sus visitantes a través de técnicas de presentación, de “escenificación”. Es una manera muy efectiva de competir con los vendedores de la zona.    Aquí hay algunas técnicas maravillosas “de puesta en escena” para atraer a potenciales compradores.     Cuida la primera impresión. La primera impresión se crea cuando el visitante se acerca a tu casa. Incluso, muchos de ellos se deciden  antes de entrar a la propiedad.  Aquí es donde el paisajismo y la limpieza entran en escena. Asegúrate de que el césped no tenga hojas secas, que todos los arbustos estén podados y que plantas con flores reciban al visitante. Además, conserva limpios, entrada, caminos y puerta del estacionamiento.    Limpia el baño y la cocina. Dos espacios muy importantes son la cocina y el baño. Asegúrate de que ambos estén impecablemente limpios y que todo esté en buen estado en términos de electrodomésticos y accesorios. Limpia las ventanas y los espejos para que haya suficiente luz natural dentro de la casa. Coloca toallas nuevas y blancas en el baño para darle un aspecto fresco y relajado. Usa fragancias en ambos espacios para dar la sensación de frescura y limpieza.   Olvídese de presentar una propiedad vacía. Muchos propietarios intentan eliminar todos los muebles de su hogar para que sus habitaciones parezcan más grandes de lo que son. Sin embargo, hace que sea difícil para un visitante imaginar la vida en la propiedad. La tendencia es alquilar muebles si la propiedad está desocupada y se desea preparar “una puesta en escena”. Los muebles le dan sentido al espacio y hacen que el ambiente sea más atractivo para el visitante. Asegúrate de que los muebles que se alquilan para las  diferentes habitaciones sean funcionales  y luzcan lindos y confortables para el visitante.    Elige colores armónicos. Pintar es una opción rápida y relativamente barata y siempre contribuye a darle magia al inmueble. El encanto y el olor de las paredes recién pintadas pueden ser muy llamativos para todos los posibles compradores. Asegúrate de elegir colores neutros, dan sensación de amplitud, limpieza y serenidad.    Puesta en escena virtual. En caso de que decidas no invertir el dinero y el tiempo necesarios para acondicionar el inmueble, siempre tienes la opción de "Puesta en escena virtual". No es recomendable mostrar imágenes vacías de las habitaciones cuando se les puede  dar vida y belleza, de manera muy fácil, con muebles virtuales hermosos y sofisticados. Ello no solo aumenta el interés del potencial comprador, sino que también, te ayudará a vender tu propiedad más rápido y a un precio competitivo.  

LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE UN INVERSIONISTA COMETE AL RENTAR UNA PROPIEDAD

1.-Omisión del sistema jurídico local El desconocimiento o conocimiento superficial de la ley inmobiliaria del Estado de Florida puede conducir a graves errores, especialmente cuando de inmuebles para la renta se trata; errores que se traducen en pérdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuantos días otorga y cuándo y cómo entregar notificación de: Pago o entrega de la unidad Violación de contrato con opción a corregir Violación de contrato con terminación de contrato Perturbación a los vecinos De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos. 2.- No Pre-calificar a los inquilinos Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad desocupada, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio; es importante que tomes en cuenta las regulaciones locales “Fair Housing Laws”. Algunos de los elementos más comunes de la precalificación son: Antecedentes criminales Reporte de crédito Referencias de arrendadores anteriores Referencias laborales Referencias personales Tiempo promedio que viven en cada propiedad 3.-Desconocimiento de las regulaciones locales La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra discriminación “Vivienda justa (Fair Housing)”. A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan su “sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley.  Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, sino también durante la relación  arrendador/arrendatario. Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar con base en: Raza Color Religión Origen Sexo Estatus familiar Discapacidad física 4.-Desconocimiento del mercado Local Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar, en una urbanización o edificio específico, lo siguiente: Precio real de renta de periodos específicos Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse Competencia directa  Demanda  Precio por pie cuadrado o metro cuadrado No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta; más importante aún,  es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones en su  momento.  5.-Ausencia de estrategia  Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento. Tu estrategia de precio, ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10?  Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?  Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?  Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso?  6.-Ausencia de mantenimiento preventivo La mayoría de los dueños solo prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema. Sin duda el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que una reparación o un reemplazo. Dependiendo del año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentren, es recomendable cada 6 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente, el mantenimiento preventivo, te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si viven en el inmueble personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento.   7.-Falta de buen contrato El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger tus intereses. 8.Ausencia de equipo Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:   Corredor inmobiliario Administrador de propiedades Contador con experiencia en bienes raíces Abogado de desalojos Categories All Blogs (57) Buyer Español (15) Buyer Inglés (17) Sellers Español (15) Sellers Inglés (17) Recent Posts IMPUESTO SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES (FIRPTA) December 25, 2022 12:00 AM TODO LO QUE DEBES SABER SOBRE FINANCIAMIENTO December 24, 2022 12:00 AM ¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN? December 22, 2022 12:00 AM ¿NECESITAS SEGURO PARA PROTEGER TU INVERSIÓN? December 20, 2022 12:00 AM What you should know about financing a property December 14, 2022 12:00 AM Buying Property in Your Own Name or Through a Company December 13, 2022 12:00 AM ¿CUÁNTO ES LA COMISIÓN? - COMPRADORES December 09, 2022 12:00 AM LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE UN INVERSIONISTA COMETE AL RENTAR UNA PROPIEDAD December 01, 2022 12:00 AM The Eight Most Costly Mistakes Investors Make When Renting a Property November 30, 2022 12:00 AM ¿COMPRAR A NOMBRE PROPIO O A NOMBRE DE UNA EMPRESA? November 20, 2022 12:00 AM Share on Social Media  

LA DIFERENCIA ENTRE ESTAR A LA VENTA Y LOGRAR VENDER

La diferencia entre “estar a la venta” y “lograr vender” radica principalmente en el precio venta.  Por lo tanto, es primordial que se determine el precio correcto antes de colocar la propiedad en el mercado y que se analice la competencia constantemente para poder ajustar precio cuando sea necesario. ¿ERRORES AL DETERMINAR EL PRECIO DE VENTA? Basarse en las propiedades de los vecinos que NO han logrado vender Intentar recuperar el dinero invertido en remodelaciones  Basarse en una necesidad financiera personal Intentar vender sin motivación o sin necesidad, lo cual dificulta competir con dueños que tienen necesidad real de venta Comenzar con precio alto para “probar” el mercado y bajar el precio en el futuro   7 ESTRATEGIAS PARA DETERMINAR EL PRECIO CORRECTO   Utiliza las propiedades que lograron venderse en los últimos 3 meses (hasta 6 meses si es necesario) para determinar el precio promedio de venta dentro de tu edificio o comunidad. Analiza las propiedades disponibles en tu edificio o comunidad para posicionar tu propiedad como la opción número #1 en el mercado  Las remodelaciones son consideras un valor agregado siempre y cuando no intentes recuperar el costo Sé agresivo en el precio, comienza con un precio muy atractivo de manera de crear competencia entre los compradores y tener varias ofertas que negociar.   El mercado nunca permite que “regales” tu unidad. Si estás muy por debajo del precio real, los compradores ofrecerán por encima del precio de lista. Recuerda que no estás obligado a aceptar ninguna oferta. Toma en cuenta los días que estuvieron esas unidades en el mercado antes de lograr venderse (DOM-days on market).  Ante la duda contrata los servicios de un avaluador profesional (appraiser).  

IMPUESTO SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES (FIRPTA)

IMPUESTO SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES (FIRPTA)   ¿Qué es el FIRPTA? Son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980 (Foreign Investment in Real Property Tax Act.) ¿A quién afecta el FIRPTA? FIRPTA afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los estados unidos, estará sujeta a las disposiciones de FIRPTA. ¿De qué manera afecta? En el momento de la protocolización (cierre de transacción) al vendedor se le realizará una retención del 10% sobre el precio de venta, en transacciones menores a $1,000,000 y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un “inversionista extranjero” vende propiedad por US$350.000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el titulo) retendrá US$35.000 en una cuenta especial llamada “deposito en custodia” (escrow account), hasta que el “inversionista extranjero” presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta. ¿Cuál es la diferencia entre Retención e Impuesto? Retención es el mecanismo mediante el cual el Fisco (IRS) “obliga” al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción. Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a imputar como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor. ¿Se puede evitar esta retención? Es muy importante dar la atención y planificación adecuadas a este punto, de manera que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre. Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más importantes en la aplicación del Firpta. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte, Firpta es sólo uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto es sumamente importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra (LLC, S-Corp, Trust, Inc, etc) ¿Cómo afecta a los compradores? Como comprador debe asegurarse que se realice la retención en caso de que el vendedor sea “individuo extranjero no residente o compañía extranjera no considerada corporación nacional” en caso contrario podría ser responsable de pagar esa retención. Igualmente, es importante que como comprador extranjero se asegure de crear la estructura legal más efectiva para lidiar con esta retención en el caso futuro de la venta.   NOTA LEGAL: Las disposiciones de FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes y raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría.