INSPECCIONES FÍSICAS

 ¿Qué es una inspección? Es la evaluación que realiza un profesional acerca de la condición física de la propiedad. El objetivo del inspector es identificar deficiencias en sistemas, posibles peligros y vida útil de los componentes de una propiedad.  El resultado de la inspección será emitido en un reporte soportado con fotos y estimación de reparaciones y/o reemplazos.  ¿Cuándo se realiza? En el sur de la Florida, se establece una cláusula en el contrato con el período en el cual el comprador tiene derecho para realizar dicha inspección y tomar decisión. Este periodo suele ser entre 5 y 15 días. ¿Por qué es importante la inspección? Como vendedor debe tener en cuenta la importancia de las inspecciones de los inmuebles ya que la transacción estará sujeta al resultado de esta inspección.  Una vez recibido el reporte de la inspección el comprador decidirá, durante el período establecido en el contrato, si desea continuar, cancelar o negociar la transacción. Por lo tanto, es de suma importancia que el vendedor prepare su propiedad para tener un resultado positivo ya que un inspector certificado evaluará, entre otros, los siguientes aspectos: Estructura – Las bases y el marco de la casa. Exterior – Condición de la acera, rampas, escalones, ventanas y puertas.  Techado – Tenga en cuenta la edad, las condiciones, sistemas de drenaje, la condición o estado de tejas, canalones, y el estado de la chimenea. Fontanería - Examine el suministro de agua y drenaje, calentador de agua, bomba de sumidero y el almacenamiento de combustible. El examen incluye la presión del agua, tuberías, manchas de óxido y la corrosión. Electricidad – Examinar que el cableado sea seguro para incluir cables de servicio, paneles de servicio, interruptores, seccionadores, fusibles y enchufes. Calefacción – El sistema incluye conductos de ventilación y chimeneas. Aire Acondicionado – Incluye el sistema de refrigeración del hogar, equipos y fuente de energía. Interiores – Compruebe si hay fugas en las tuberías, daños por insectos, daños por agua y defectos de construcción, entre otros. Ventilación y aislamiento – El aislamiento adecuado y ventilación evita la pérdida de energía. El exceso de humedad resulta en moho y daños por agua.   Es recomendable que realice las reparaciones menores y mejoras que estén a su alcance para evitar una cancelación de contrato.  

5 ESTRATEGIAS CLAVES PARA PROPIETARIOS DE UNIDADES PARA RENTAR (RENTAL PROPERTIES)

1.-Establece el canon de arrendamiento correcto En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato.  Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad.  Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto. El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores. 2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio.  3.-Considera renovar contratos  Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como: Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.) Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones 4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento.  Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario. 5.-Evaluar al inquilino Algunos aspectos a considerar: Prueba de ingresos: solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como: últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099) últimas declaraciones de impuestos estado de cuentas bancarias.  Reporte de crédito:  solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia: menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación 670 a 739 (bueno) promedio de la nación 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de crédito Es importa determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.  Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback,  Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.