IMPUESTO SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES (FIRPTA)

IMPUESTO SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES (FIRPTA)   ¿Qué es el FIRPTA? Son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980 (Foreign Investment in Real Property Tax Act.) ¿A quién afecta el FIRPTA? FIRPTA afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los estados unidos, estará sujeta a las disposiciones de FIRPTA. ¿De qué manera afecta? En el momento de la protocolización (cierre de transacción) al vendedor se le realizará una retención del 10% sobre el precio de venta, en transacciones menores a $1,000,000 y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un “inversionista extranjero” vende propiedad por US$350.000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el titulo) retendrá US$35.000 en una cuenta especial llamada “deposito en custodia” (escrow account), hasta que el “inversionista extranjero” presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta. ¿Cuál es la diferencia entre Retención e Impuesto? Retención es el mecanismo mediante el cual el Fisco (IRS) “obliga” al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción. Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a imputar como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor. ¿Se puede evitar esta retención? Es muy importante dar la atención y planificación adecuadas a este punto, de manera que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre. Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más importantes en la aplicación del Firpta. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte, Firpta es sólo uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto es sumamente importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra (LLC, S-Corp, Trust, Inc, etc) ¿Cómo afecta a los compradores? Como comprador debe asegurarse que se realice la retención en caso de que el vendedor sea “individuo extranjero no residente o compañía extranjera no considerada corporación nacional” en caso contrario podría ser responsable de pagar esa retención. Igualmente, es importante que como comprador extranjero se asegure de crear la estructura legal más efectiva para lidiar con esta retención en el caso futuro de la venta.   NOTA LEGAL: Las disposiciones de FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes y raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse ésta información como asesoría.

4 Recomendaciones Para La Compra De La Primera Vivienda

Puede ser un momento desafiante pero muy emocionante para ti que  estás comprando tu primera vivienda. Puedes aprender de los errores cometidos por otras personas y evitarlos para tener una transacción placentera.     Las siguientes 4 recomendaciones pueden ayudarte a eliminar las piedras del camino para lograr que éste sea un ejercicio exitoso para ti.   1.- Primer ejercicio para comprar tu primera vivienda. Lo primero que debes hacer es verificar tu puntaje de  crédito. El crédito juega un papel importantísimo en el otorgamiento de un préstamo hipotecario. Trata de mejorar tu crédito para asegurar un buen trato por parte del prestamista, es decir, lograr que te de los mejores términos. Se puede negociar con el prestamista cuando se tiene un buen puntaje crediticio.   Como referencia puedes utilizar: Excelente: 720-850 Bueno: 690-719 Justo: 630-689 Malo: 300-629   Efecto en los términos del préstamo Prime: Sobre 680 Casi Prime: Entre 620 y 680 Sub Prime: Debajo a 620       2.-  Ten buenas reservas. Comprar una casa pudiera ser una de las transacciones  financieras más grande de tu vida. Implica mucho dinero y compromiso a largo plazo, inicial, pago de cuotas mensuales, seguros, reparaciones y property taxes entre otros.  Por eso, es muy importante las “reservas”, ahorrar la mayor cantidad de dinero posible no solo para realizar la compra si no para asumir los compromisos futuros y contratiempos que presente la propiedad. Recuerda la propiedad es del banco hasta que termines de pagar el préstamo.   3.- Obtener la aprobación previa de un prestamista. Muchas personas comienzan su búsqueda de inmuebles sin saber cómo van a estructurar el financiamiento para la compra. Muchas ofertas en el pasado se han desmoronado porque estos compradores no pudieron obtener el crédito hipotecario por la cantidad requerida. Es prudente obtener aprobación previa de un prestamista para saber cuánto dinero puedes obtener para la compra de una vivienda.     Contrata a un agente inmobiliario profesional. Muchas personas cuando deciden comprar su primer inmueble piensan que no necesitan contratar los  servicios de un agente inmobiliario, alegando que hay  “suficiente información” en la red. La experiencia del agente inmobiliario, no solo es útil para la superación de los obstáculo posibles de presentarse como en toda negociación, ayudar en la búsqueda del inmueble,  negociar en su nombre con el agente del vendedor, sino realizar los trámites requeridos que, por cierto, son algo complejos en este lugar del mundo. Su experiencia y profesionalismo resultan ser valiosísimos para el comprador. ¡Y, su comisión, la paga el vendedor!  

PROTEGE TU INVERSIÓN CON LA CLÁUSULA DE INSPECCIÓN

¿Que significa la cláusula de inspección? Es el período durante el cual podemos realizar una inspección física profunda de la propiedad para determinar los posibles daños “ocultos” o deficiencias que ameriten reparaciones que no pudimos observar el día que vimos la propiedad. ¿Dónde se estable esta cláusula? En el contrato de compra/venta se estable: Fecha máxima para realizar la inspección Monto máximo de reparaciones estimadas o daños que permitirían la cancelación del contrato ¿Quién realiza la inspección y cómo? Puede realizarse a través de un inspector licenciado el cual utiliza instrumentos, herramientas y técnicas de medición de: Estructura Equipos electrodomésticos,  Aire acondicionado y calefacción  Calentador de agua Cableado eléctrico Condición del techo Presión de agua / plomería Interruptores eléctricos Fuente y calidad de agua Sistema de pozo séptico Presencia de plaga (termitas, cucarachas, ratas, ratones, etc.) El inspector elabora un extenso reporte con estimado en reparaciones o reemplazos que le darán una idea muy clara de las condiciones de la propiedad. Si no desea contratar los servicios de inspector, usted mismo puede realizar la inspección. ¿Es responsabilidad del vendedor reparar o dar un crédito?   No, esta inspección sólo permite al comprador tomar decisión de seguir adelante, “intentar” negociar o rescindir el contrato según el monto establecido en la cláusula.  

LOS 8 ERRORES MÁS COSTOSOS QUE UN INVERSIONISTA COMETE AL RENTAR UNA PROPIEDAD

1.-Omisión del sistema jurídico local El desconocimiento o conocimiento superficial de la ley inmobiliaria del Estado de Florida puede conducir a graves errores, especialmente cuando de inmuebles para la renta se trata; errores que se traducen en pérdida de dinero y tiempo. Por ejemplo, en qué casos aplica, cuantos días otorga y cuándo y cómo entregar notificación de: Pago o entrega de la unidad Violación de contrato con opción a corregir Violación de contrato con terminación de contrato Perturbación a los vecinos De la misma forma, antes de proceder con algún procedimiento legal de desalojo se debe cumplir con diferentes pasos y notificaciones, lo cual puede significar meses de retraso en el proceso por lo cual recomendamos tener en el equipo un abogado especialista en desalojos. 2.- No Pre-calificar a los inquilinos Pre-calificar los potenciales inquilinos es uno de los procesos más importantes en este negocio y muchos dueños lo pasan por alto. A pesar del impacto negativo de tener la propiedad desocupada, aceptar un inquilino “no pre-calificado” suele traer mayores gastos y dolores de cabeza a largo plazo. Establece un sistema de pre-calificación y apégate a ese criterio; es importante que tomes en cuenta las regulaciones locales “Fair Housing Laws”. Algunos de los elementos más comunes de la precalificación son: Antecedentes criminales Reporte de crédito Referencias de arrendadores anteriores Referencias laborales Referencias personales Tiempo promedio que viven en cada propiedad 3.-Desconocimiento de las regulaciones locales La mayoría de las demandas contra propietarios resulta de violaciones al sistema jurídico que protege a los inquilinos contra discriminación “Vivienda justa (Fair Housing)”. A pesar de esto, muchos propietarios prestan poca atención a estas regulaciones ya que utilizan su “sentido común” para no discriminar y lamentablemente su “sentido común” muchas veces viola las regulaciones establecidas en la ley.  Estas regulaciones aplican no solo para la pre-calificación del posible inquilino, sino también durante la relación  arrendador/arrendatario. Dentro de las regulaciones, está prohibido discriminar con base en: Raza Color Religión Origen Sexo Estatus familiar Discapacidad física 4.-Desconocimiento del mercado Local Existen diferentes herramientas y sistemas que permiten determinar, en una urbanización o edificio específico, lo siguiente: Precio real de renta de periodos específicos Tiempo que pasan las unidades en el mercado antes de rentarse Competencia directa  Demanda  Precio por pie cuadrado o metro cuadrado No sólo es importante conocer esta información al momento de comprar la propiedad o al momento colocarla para la renta; más importante aún,  es poder monitorear constantemente el mercado para tomar decisiones en su  momento.  5.-Ausencia de estrategia  Como inversionista es esencial conocer el comportamiento del mercado local o tener un asesor inmobiliario que tenga este conocimiento. Tu estrategia de precio, ¿Sería diferente si vas a competir con 1 propiedad en lugar de 10?  Si en la zona predominan familias, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?  Si la zona es principalmente de ejecutivos solteros, ¿Crees que sea más fácil rentar una propiedad de 1 habitación o una de 3 habitaciones?  Si las propiedades tardan 45 días en el mercado antes de rentarse, ¿Qué estrategia puedes utilizar para acelerar este proceso?  6.-Ausencia de mantenimiento preventivo La mayoría de los dueños solo prestan atención a la propiedad cuando se presenta un problema. Sin duda el mantenimiento preventivo suele resultar más económico que una reparación o un reemplazo. Dependiendo del año de la propiedad, de los equipos y de las condiciones en que se encuentren, es recomendable cada 6 meses un mantenimiento preventivo de equipos electrodomésticos, sistema de aire acondicionado, plomería y posibles filtraciones. Adicionalmente, el mantenimiento preventivo, te permite ver las condiciones en las cuales el inquilino mantiene la propiedad y te permite ver si viven en el inmueble personas o mascotas no autorizadas en el contrato de arrendamiento.   7.-Falta de buen contrato El contrato de renta es tu primera y mayor protección. Es muy común ver a inversionistas que le dedican muchísimo tiempo y esfuerzo a la compra de la propiedad para luego intentar economizar comprando una “plantilla” en internet que les sirva como contrato “estándar”. Es muy importante tener en cuenta que el contrato es la protección legal principal en donde deben estar muy claros los términos, reglas y regulaciones que soportan el acuerdo entre arrendador y arrendatario. Siempre es recomendable un abogado en esta materia que ayude a proteger tus intereses. 8.Ausencia de equipo Parte esencial de este negocio es crear un equipo de expertos en diferentes áreas que te ayuden a invertir y a manejar tu inversión. Cada miembro debe contribuir y aportar soluciones en su campo de experiencia. El equipo básico está conformado por:   Corredor inmobiliario Administrador de propiedades Contador con experiencia en bienes raíces Abogado de desalojos