LA DIFERENCIA ENTRE ESTAR A LA VENTA Y LOGRAR VENDER

La diferencia entre “estar a la venta” y “lograr vender” radica principalmente en el precio venta.  Por lo tanto, es primordial que se determine el precio correcto antes de colocar la propiedad en el mercado y que se analice la competencia constantemente para poder ajustar precio cuando sea necesario. ¿ERRORES AL DETERMINAR EL PRECIO DE VENTA? Basarse en las propiedades de los vecinos que NO han logrado vender Intentar recuperar el dinero invertido en remodelaciones  Basarse en una necesidad financiera personal Intentar vender sin motivación o sin necesidad, lo cual dificulta competir con dueños que tienen necesidad real de venta Comenzar con precio alto para “probar” el mercado y bajar el precio en el futuro   7 ESTRATEGIAS PARA DETERMINAR EL PRECIO CORRECTO   Utiliza las propiedades que lograron venderse en los últimos 3 meses (hasta 6 meses si es necesario) para determinar el precio promedio de venta dentro de tu edificio o comunidad. Analiza las propiedades disponibles en tu edificio o comunidad para posicionar tu propiedad como la opción número #1 en el mercado  Las remodelaciones son consideras un valor agregado siempre y cuando no intentes recuperar el costo Sé agresivo en el precio, comienza con un precio muy atractivo de manera de crear competencia entre los compradores y tener varias ofertas que negociar.   El mercado nunca permite que “regales” tu unidad. Si estás muy por debajo del precio real, los compradores ofrecerán por encima del precio de lista. Recuerda que no estás obligado a aceptar ninguna oferta. Toma en cuenta los días que estuvieron esas unidades en el mercado antes de lograr venderse (DOM-days on market).  Ante la duda contrata los servicios de un avaluador profesional (appraiser).  

COSTOS DE CIERRE AL VENDER UNA CASA

Los compradores y vendedores tienen costos de cierre asociados a la transacción. Por lo tanto, es importante, antes de colocar la propiedad a la venta, tener un estimado de los gastos que tendrá que pagar para finalmente poder determinar el monto con el que puede contar una vez finalice la transacción Costos de cierres más comunes para el vendedor Balance de Hipotecas – El balance del préstamo existente, saldo de la segunda hipoteca y líneas de crédito sobre la vivienda.  Cuota a Pagar del Préstamo - Tasa administrativa cobrada por el prestamista para pagar el préstamo. Liberación de Deudas – Dinero que se adeuda a los contratistas y/o por sentencias judiciales o impuestos a la propiedad. Estas cantidades deben ser pagadas antes del cierre. Penalidad por Pronto Pago – Algunos préstamos tienen penalidad por el pago temprano de la deuda. Tasas de Registro – Tasas a pagar para documentar que las deudas han sido pagadas en su totalidad. Comisiones – Los honorarios pagados a los corredores inmobiliarios involucrados en la transacción. Generalmente el 6% del precio de venta y pagado en su totalidad por el vendedor. Honorarios del Notario – Los honorarios cobrados por el notario para verificar la identidad de los firmantes del documento. Costos por Fideicomisos – Los agentes de custodia reciben el dinero de la entidad crediticia, pagan todos los costos, recaudan depósitos y distribuyen el producto al prestamista / vendedor.  Costos por búsqueda de título – La prueba de que el vendedor tiene el derecho legal de vender la casa. Las compañías de título buscan en los registros públicos y producen un compromiso de seguro que certifica que el vendedor es propietario de la casa e indica los detalles de cualquier gravamen u otros derechos que afectan el título a la casa. Concesiones del Vendedor – Monto que el vendedor se compromete a dar con el fin de ayudar al comprador a pagar sus costos de cierre.  Reparaciones – Trabajos que el vendedor debe completar (en el caso que aplique) antes de la venta, ya sea como resultado de la negociación del comprador o como condición del prestamista. Garantía Sobre La Casa –  Plan de protección para el primer año del comprador en el hogar. Garantía sobre Termitas – Documentación utilizada en algunas partes del país que indica que la casa está libre de termitas. ¿Cómo estimar los costos de cierre? Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma:    1.5% sobre el precio de venta, MÁS Property taxes acumulados a la fecha, MÁS Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad, MÁS  Comisiones (generalmente 6% sobre el precio de venta)  

10 EFECTIVAS MANERAS DE PREPARAR SU CASA PARA LA VENTA

¿LISTO PARA VENDER? Un poco de esfuerzo y tiempo de preparación antes de una visita a la casa ayuda enormemente en la venta. Reduce el tiempo de promoción y puede dar lugar a más dinero para el vendedor. Unos retoques hacen una gran diferencia para lograr una impresión favorable en el comprador. Recorra su casa como un comprador y tome notas sobre lo que podrían ver, repare o sustituya esos artículos. LAS 10 FORMAS MÁS EFECTIVAS DE PREPARAR SU CASA PARA LA VENTA   Olores Asegúrese de que su casa no tiene olores persistentes de mascotas o alimentos. Botes de basura Vacíe y lave una vez por semana con desinfectante. Desorden Limpie y ordene escaleras, entradas y armarios.  Pintura Los colores neutros, como los blancos, permiten a los compradores centrarse en los espacios de la casa en lugar de sus colores. Objetos personales Elimínelos de las paredes y electrodomésticos para que los clientes puedan visualizarse a sí mismos en su casa Iluminación Abra las ventanas para dejar entrar la luz natural y añada lámparas de pie y de mesa para atenuar las áreas y hacer que la casa se sienta más amplia, espaciosa y alegre Muebles Deshágase de los muebles voluminosos, de gran tamaño que hacen que el espacio parezca más pequeño. Closets El espacio de almacenamiento es un gran punto de venta por lo que organizar los armarios e invertir en organizadores ayudará para que no parezcan espacios llenos y estrechos. Baños Los baños son un punto de venta importante en un hogar. Convierta el suyo en un spa, dándoles un ambiente lujoso y relajante. Añada velas aromáticas, plantas de imitación, paños atados con cintas, toallas y alfombras de baño, etc.  Retretes Lo más importante, limpie y cierre la tapa del inodoro

¿CÓMO ENTREVISTAR Y ELEGIR AL AGENTE DE BIENES RAÍCES QUE VENDERÁ TU CASA?

La venta de su casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes en su vida, por lo que debería tomarse con seriedad el proceso de elección del agente de bienes raíces. El será responsable de establecer el precio de venta, mercadeo, “open houses”, hablar con los compradores potenciales y ayudar a través del proceso de venta. Pregunte a sus amigos y vecinos para obtener recomendaciones personales, pero tómese el tiempo de entrevistar a varios agentes antes de tomar una decisión. 10 Preguntas que debes realizar antes de contratar a un Realtor    Conocimiento y experticia en su vecindario: Debe estar en capacidad de contestar las siguientes 4 preguntas referentes a su vecindario: ¿Cuál es el precio por pie cuadrado promedio de las unidades disponibles? ¿Cuál es el precio por pie cuadrado promedio de las unidades vendidas? En promedio, ¿Cuántos días demoran las propiedades en venderse? Análisis comparativo de precios y de ventas de los últimos 3 años y cuál es el pronóstico futuro Rango de Precio de sus últimas ventas:  Busque a alguien que normalmente trabaje con casas en su gama de precios para garantizar la familiaridad con su mercado. Número de propiedades vendidas en el último año:  es un indicador de experiencia. Mayor número de propiedades = mayor experiencia. Experiencia en el vecindario:  La familiaridad, conocimiento y experiencia con su vecindario puede ser la diferencia entre “estar a la venta” y “vender”. Diferencia entre el precio inicial de mercado y el precio de venta final. Muchos corredores aceptan el precio que usted desea para luego comenzar a pedir reducciones en el precio. Busque a alguien que, a través de comparables, asigne un precio de venta realista. Comerciabilidad de la propiedad:  La Comercialización implica algo más que un listado de MLS. Busque un buen plan de marketing. Claridad: Busque a alguien que sea honesto con usted con respecto a las debilidades de su casa y como solucionarlas. Equipo: Busque a alguien que pueda proporcionarle un equipo capaz de brindarle asesoría legal, tributaria, sucesoral y financiera que son claves en este proceso. Comunicación:  Busque a alguien que le proporcione actualizaciones frecuentes y que él o su equipo esté disponible para aclarar cualquier duda. Referencias:  Pida los nombres y números de teléfono de los 3 últimos clientes para confirmar su satisfacción.