¿CÓMO ENTREVISTAR Y ELEGIR AL AGENTE DE BIENES RAÍCES QUE VENDERÁ TU CASA?

La venta de su casa es, probablemente, una de las inversiones más importantes en su vida, por lo que debería tomarse con seriedad el proceso de elección del agente de bienes raíces. El será responsable de establecer el precio de venta, mercadeo, “open houses”, hablar con los compradores potenciales y ayudar a través del proceso de venta. Pregunte a sus amigos y vecinos para obtener recomendaciones personales, pero tómese el tiempo de entrevistar a varios agentes antes de tomar una decisión. 10 Preguntas que debes realizar antes de contratar a un Realtor    Conocimiento y experticia en su vecindario: Debe estar en capacidad de contestar las siguientes 4 preguntas referentes a su vecindario: ¿Cuál es el precio por pie cuadrado promedio de las unidades disponibles? ¿Cuál es el precio por pie cuadrado promedio de las unidades vendidas? En promedio, ¿Cuántos días demoran las propiedades en venderse? Análisis comparativo de precios y de ventas de los últimos 3 años y cuál es el pronóstico futuro Rango de Precio de sus últimas ventas:  Busque a alguien que normalmente trabaje con casas en su gama de precios para garantizar la familiaridad con su mercado. Número de propiedades vendidas en el último año:  es un indicador de experiencia. Mayor número de propiedades = mayor experiencia. Experiencia en el vecindario:  La familiaridad, conocimiento y experiencia con su vecindario puede ser la diferencia entre “estar a la venta” y “vender”. Diferencia entre el precio inicial de mercado y el precio de venta final. Muchos corredores aceptan el precio que usted desea para luego comenzar a pedir reducciones en el precio. Busque a alguien que, a través de comparables, asigne un precio de venta realista. Comerciabilidad de la propiedad:  La Comercialización implica algo más que un listado de MLS. Busque un buen plan de marketing. Claridad: Busque a alguien que sea honesto con usted con respecto a las debilidades de su casa y como solucionarlas. Equipo: Busque a alguien que pueda proporcionarle un equipo capaz de brindarle asesoría legal, tributaria, sucesoral y financiera que son claves en este proceso. Comunicación:  Busque a alguien que le proporcione actualizaciones frecuentes y que él o su equipo esté disponible para aclarar cualquier duda. Referencias:  Pida los nombres y números de teléfono de los 3 últimos clientes para confirmar su satisfacción.  

¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN?

¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN? La remuneración de los agentes inmobiliarios, en la mayoría de las transacciones en el sur de la Florida, se lleva a cabo de la siguiente manera: En la transacción participan dos agentes: el que representa al vendedor y el que representa al comprador y es el vendedor de la propiedad el responsable de pagar la comisión. ¿CUÁNTO ES EL PORCENTAJE ESTANDAR DE COMISIÓN? En el sur de la Florida, generalmente, es el seis por ciento (6%) sobre el precio de venta y frecuentemente es dividida en partes iguales entre ambos agentes (el que representa al vendedor y el que representa al comprador) ¿EL COMPRADOR PAGA COMISIÓN? El comprador de la vivienda en la gran mayoría de los casos no paga ningún tipo de comisión al agente inmobiliario. ¿COMO VENDEDOR, PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN? El 89% de todos los vendedores utilizan la asesoría y ayuda de un agente inmobiliario. Sólo el 8% de todos los vendedores, intentan vender la propiedad por su cuenta (conocido como For Sale By Owner), sin la contratación de un agente inmobiliario fundamentado en la creencia de que así se ahorra el seis por ciento (6%) de la comisión.  Sin embargo, es importante tomar en cuenta:    De acuerdo con las estadísticas nacionales, el precio que logra el “For Sale By Owner”, es un 19% menor al que logra un asesor inmobiliario, lo que significa que el vendedor logra ganar un 13% (19% menos 6% de comisión) más de lo que hubiese logrado si hubiese vendido sin la asistencia de un profesional inmobiliario. Costo de publicidad impresa (volantes, folletos, “open-houses”),  Estimación de precio de venta y monitoreo de mercado Selección de los potenciales compradores  Coordinación de visitas  Implicaciones legales como vendedor  Seguridad y tiempo que lo previene de eventuales situaciones estresantes y de riesgo para su persona y su grupo familiar. Tomando en consideración que la decisión de realizar una transacción inmobiliaria, es una de las más relevantes en la vida de una persona, es por lo que recomendamos que se asegure de contratar no sólo a un “realtor”, si no a un asesor con un equipo capaz de brindarle la asesoría legal, financiera, sucesoral y tributaria que usted necesita.  

¡ALERTA VENDEDOR! LEY DE IMPUESTOS SOBRE INVERSIÓN EXTRANJERA EN BIENES RAÍCES

¿Qué es el FIRPTA? Son las siglas en inglés de la Ley de Impuestos sobre Inversión Extranjera en Bienes Raíces de 1980 (Foreign Investment in Real Property Tax Act.) ¿A quién afecta el FIRPTA? FIRPTA afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los estados unidos, estará sujeta a las disposiciones de FIRPTA. ¿De qué manera afecta? En el momento de la protocolización (cierre de transacción) al vendedor se le realizará una retención del 10% sobre el precio de venta, en transacciones debajo de $1,000,000 y del 15% si el precio de venta es por encima de $1,000,000. Por ejemplo, un “inversionista extranjero” vende propiedad por US$350.000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el titulo) retendrá US$35.000 en una cuenta especial llamada “deposito en custodia” (escrow account), hasta que el “inversionista extranjero” presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente l cierre de la venta. ¿Cuál es la diferencia entre Retención e Impuesto? Retención es el mecanismo mediante el cual el Fisco (IRS) “obliga” al individuo o compañía extranjera a presentar su declaración para determinar si existe ganancia o pérdida en la transacción. Una vez se realice la declaración y el IRS determine el monto a imputar como impuesto, el diferencial entre la retención y el impuesto es reintegrado al vendedor. ¿Se puede evitar esta retención? Es muy importante dar la atención y planificación adecuada a este punto, de manera que no existan sorpresas negativas a la hora del cierre. Comprar a nombre personal o a nombre de una compañía es uno de los elementos más importantes en la aplicación de Firpta. Sin embargo, no sólo es el tipo de estructura jurídica si no la constitución interna la que podría hacer la diferencia. Por otra parte, Firpta es sólo uno de los factores a tomar en cuenta, por lo tanto, es sumamente importante conocer las ventajas y desventajas de las diferentes estructuras de compra (LLC, S-Corp, Trust, Inc, etc) ¿Cómo afecta a los compradores? Como comprador debe asegurarse que se realice la retención en caso de que el vendedor sea “individuo extranjero no residente o compañía extranjera no considerada corporación nacional” en caso contrario podrías ser responsable de pagar esa retención.  NOTA LEGAL: Las disposiciones de FIRPTA son complicadas y requieren la pericia de un abogado de bienes y raíces o contador público que pueda llenar las solicitudes adecuadas y evaluar las potenciales implicaciones. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.    

7 Consejos Claves Para Escoger Los Futuros Inquilinos Para Tu Propiedad De Renta

Sin duda, el propósito de toda inversión en “propiedades de renta” es generar ingresos mensuales de forma regular. Sin embargo, muchos inversionistas, muy preocupados por los “números”, descuidan uno de los pilares más importantes para lograr ese objetivo, como es, la selección adecuada de su inquilino. Y, es por eso que muchos de ellos han tenido que afrontar no solo el retraso en los pagos de la renta, sino también el daño a sus propiedades.   Aquí hay algunos consejos para elegir los mejores inquilinos para tu propiedad.      - Prospectos que tengan un ingreso verificable y un buen historial de crédito. Es muy importante obtener del aplicante la debida constancia de ingresos mensuales y su capacidad financiera para satisfacer oportunamente el pago de la renta.  Por otro lado, evita problemas y descarta a los aspirantes que tengan un puntaje de crédito bajo; el crédito bajo ya es una condición que no inspira suficiente confianza, refleja un historial de incumplimiento en las facturas y otros pagos.     - Verifica los antecedentes policiales de los solicitantes.  Esta verificación puedes hacerla revisando los registros públicos que se encuentran en los Juzgados. También, a través de la licencia de conducir se puede saber si la persona ha estado involucrada en alguna actividad delictiva. También puedes solicitarle directamente al aplicante su reporte policial.    - Solicita referencias de los dos arrendadores anteriores. Es recomendable pedir al solicitante la información de contacto de sus dos arrendadores anteriores para preguntarles, entre otras cosas, si era cumplido en el pago del alquiler y si su comportamiento como inquilino y vecino era respetuoso.    Pregúntale al solicitante la razón por la cual se muda de su residencia actual.  Hablar de esto, en muchos casos, es una buena estrategia para conocer si ha sido desalojado o si, por el contrario, tiene una razón genuina para mudarse.    Verifica su historial de empleo. El cambio frecuente de empleo no es un buen indicador de estabilidad laboral lo cual puede afectar el pago puntual de la renta; de allí la importancia de verificar el historial de trabajo.      Respeta tu intuición.   Si a pesar que toda la documentación sea satisfactoria no te sientes cómodo con el comportamiento del solicitante, es mejor descartarlo ahora en tu proceso de selección.     Finalmente, recuerda respetar la Ley Federal de Vivienda Justa. De acuerdo con esta ley es ilegal negarse a vender, alquilar o a negociar una renta por razones de raza, color, religión, origen, nacionalidad, sexo, discapacidad y estado familiar. Estado familiar se refiere que no se puede rechazar la solicitud con base en que en el inmueble vivirá una persona menor de 18 años de edad o que el aplicante u otra persona que legalmente vaya a habitar la vivienda sea una mujer embarazada o que el inquilino o inquilinos estén en proceso de adopción de un niño.