INSPECCIONES FÍSICAS
¿Qué es una inspección? Es la evaluación que realiza un profesional acerca de la condición física de la propiedad. El objetivo del inspector es identificar deficiencias en sistemas, posibles peligros y vida útil de los componentes de una propiedad. El resultado de la inspección será emitido en un reporte soportado con fotos y estimación de reparaciones y/o reemplazos. ¿Cuándo se realiza? En el sur de la Florida, se establece una cláusula en el contrato con el período en el cual el comprador tiene derecho para realizar dicha inspección y tomar decisión. Este periodo suele ser entre 5 y 15 días. ¿Por qué es importante la inspección? Como vendedor debe tener en cuenta la importancia de las inspecciones de los inmuebles ya que la transacción estará sujeta al resultado de esta inspección. Una vez recibido el reporte de la inspección el comprador decidirá, durante el período establecido en el contrato, si desea continuar, cancelar o negociar la transacción. Por lo tanto, es de suma importancia que el vendedor prepare su propiedad para tener un resultado positivo ya que un inspector certificado evaluará, entre otros, los siguientes aspectos: Estructura – Las bases y el marco de la casa. Exterior – Condición de la acera, rampas, escalones, ventanas y puertas. Techado – Tenga en cuenta la edad, las condiciones, sistemas de drenaje, la condición o estado de tejas, canalones, y el estado de la chimenea. Fontanería - Examine el suministro de agua y drenaje, calentador de agua, bomba de sumidero y el almacenamiento de combustible. El examen incluye la presión del agua, tuberías, manchas de óxido y la corrosión. Electricidad – Examinar que el cableado sea seguro para incluir cables de servicio, paneles de servicio, interruptores, seccionadores, fusibles y enchufes. Calefacción – El sistema incluye conductos de ventilación y chimeneas. Aire Acondicionado – Incluye el sistema de refrigeración del hogar, equipos y fuente de energía. Interiores – Compruebe si hay fugas en las tuberías, daños por insectos, daños por agua y defectos de construcción, entre otros. Ventilación y aislamiento – El aislamiento adecuado y ventilación evita la pérdida de energía. El exceso de humedad resulta en moho y daños por agua. Es recomendable que realice las reparaciones menores y mejoras que estén a su alcance para evitar una cancelación de contrato.
Read More
¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN?
¿QUIÉN PAGA LA COMISIÓN? La remuneración de los agentes inmobiliarios, en la mayoría de las transacciones en el sur de la Florida, se lleva a cabo de la siguiente manera: En la transacción participan dos agentes: el que representa al vendedor y el que representa al comprador y es el vendedor de la propiedad el responsable de pagar la comisión. ¿CUÁNTO ES EL PORCENTAJE ESTANDAR DE COMISIÓN? En el sur de la Florida, generalmente, es el seis por ciento (6%) sobre el precio de venta y frecuentemente es dividida en partes iguales entre ambos agentes (el que representa al vendedor y el que representa al comprador) ¿EL COMPRADOR PAGA COMISIÓN? El comprador de la vivienda en la gran mayoría de los casos no paga ningún tipo de comisión al agente inmobiliario. ¿COMO VENDEDOR, PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN? El 89% de todos los vendedores utilizan la asesoría y ayuda de un agente inmobiliario. Sólo el 8% de todos los vendedores, intentan vender la propiedad por su cuenta (conocido como For Sale By Owner), sin la contratación de un agente inmobiliario fundamentado en la creencia de que así se ahorra el seis por ciento (6%) de la comisión. Sin embargo, es importante tomar en cuenta: De acuerdo con las estadísticas nacionales, el precio que logra el “For Sale By Owner”, es un 19% menor al que logra un asesor inmobiliario, lo que significa que el vendedor logra ganar un 13% (19% menos 6% de comisión) más de lo que hubiese logrado si hubiese vendido sin la asistencia de un profesional inmobiliario. Costo de publicidad impresa (volantes, folletos, “open-houses”), Estimación de precio de venta y monitoreo de mercado Selección de los potenciales compradores Coordinación de visitas Implicaciones legales como vendedor Seguridad y tiempo que lo previene de eventuales situaciones estresantes y de riesgo para su persona y su grupo familiar. Tomando en consideración que la decisión de realizar una transacción inmobiliaria, es una de las más relevantes en la vida de una persona, es por lo que recomendamos que se asegure de contratar no sólo a un “realtor”, si no a un asesor con un equipo capaz de brindarle la asesoría legal, financiera, sucesoral y tributaria que usted necesita.
Read More
7 Consejos Claves Para Escoger Los Futuros Inquilinos Para Tu Propiedad De Renta
Sin duda, el propósito de toda inversión en “propiedades de renta” es generar ingresos mensuales de forma regular. Sin embargo, muchos inversionistas, muy preocupados por los “números”, descuidan uno de los pilares más importantes para lograr ese objetivo, como es, la selección adecuada de su inquilino. Y, es por eso que muchos de ellos han tenido que afrontar no solo el retraso en los pagos de la renta, sino también el daño a sus propiedades. Aquí hay algunos consejos para elegir los mejores inquilinos para tu propiedad. - Prospectos que tengan un ingreso verificable y un buen historial de crédito. Es muy importante obtener del aplicante la debida constancia de ingresos mensuales y su capacidad financiera para satisfacer oportunamente el pago de la renta. Por otro lado, evita problemas y descarta a los aspirantes que tengan un puntaje de crédito bajo; el crédito bajo ya es una condición que no inspira suficiente confianza, refleja un historial de incumplimiento en las facturas y otros pagos. - Verifica los antecedentes policiales de los solicitantes. Esta verificación puedes hacerla revisando los registros públicos que se encuentran en los Juzgados. También, a través de la licencia de conducir se puede saber si la persona ha estado involucrada en alguna actividad delictiva. También puedes solicitarle directamente al aplicante su reporte policial. - Solicita referencias de los dos arrendadores anteriores. Es recomendable pedir al solicitante la información de contacto de sus dos arrendadores anteriores para preguntarles, entre otras cosas, si era cumplido en el pago del alquiler y si su comportamiento como inquilino y vecino era respetuoso. Pregúntale al solicitante la razón por la cual se muda de su residencia actual. Hablar de esto, en muchos casos, es una buena estrategia para conocer si ha sido desalojado o si, por el contrario, tiene una razón genuina para mudarse. Verifica su historial de empleo. El cambio frecuente de empleo no es un buen indicador de estabilidad laboral lo cual puede afectar el pago puntual de la renta; de allí la importancia de verificar el historial de trabajo. Respeta tu intuición. Si a pesar que toda la documentación sea satisfactoria no te sientes cómodo con el comportamiento del solicitante, es mejor descartarlo ahora en tu proceso de selección. Finalmente, recuerda respetar la Ley Federal de Vivienda Justa. De acuerdo con esta ley es ilegal negarse a vender, alquilar o a negociar una renta por razones de raza, color, religión, origen, nacionalidad, sexo, discapacidad y estado familiar. Estado familiar se refiere que no se puede rechazar la solicitud con base en que en el inmueble vivirá una persona menor de 18 años de edad o que el aplicante u otra persona que legalmente vaya a habitar la vivienda sea una mujer embarazada o que el inquilino o inquilinos estén en proceso de adopción de un niño.
Read More
5 ESTRATEGIAS CLAVES PARA PROPIETARIOS DE PROPIEDADES PARA LA RENTA
1.-Establece el canon de arrendamiento correcto En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato. Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad. Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto. El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores. 2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio. 3.-Considera renovar contratos Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como: Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.) Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones 4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento. Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario. 5.-Evaluar al inquilino Algunos aspectos a considerar: Prueba de ingresos: solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como: últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099) últimas declaraciones de impuestos estado de cuentas bancarias. Reporte de crédito: solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia: menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación 670 a 739 (bueno) promedio de la nación 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de créditoEs importa determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir. Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback, Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.
Read More
Recent Posts