¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN?

¿Cómo influyen las etapas en el precio? Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%.  2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación. 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito. 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores) 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores) 6ta. etapa, es el cierre de la transacción. Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción   1.-Contrato Unilateral  El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio. 2.-Período de cancelación  Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna. 3.-No es transferible  El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador) 4.-Forma de pago  En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos. 10% a la firma del contrato 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito 10% al inicio de la construcción  20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos) 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre) 5.-Financiamiento sin contingencia  Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso. 6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses.  7.-Tiempo de entrega Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades. 8.-Acabados Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así: “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura.  equipados con equipos electrodomésticos equipados con gabinetes de cocina Baños completos con y sin pisos. 9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?  Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada:    De contado entre 3% y 4% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2%  Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Título de la póliza de seguros del propietario Otros costos de transferencia Financiado entre 6% y 7% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2% Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Tíulo de la póliza de seguros del propietario Registro y emisión de hipoteca Comisión del prestamista  Otros costos de transferencia  

¿Qué Debe Saber El Inversionista Sobre Las Rentas Cortas?

Las historias de personas que ganan mucho dinero con las rentas cortas ha impulsado una loca carrera entre los inversionistas para comprar tales propiedades. ¿A quién no le gustaría tener una propiedad que pueda generar 3 o 4 veces más del promedio mensual de renta comparada con una propiedad que se alquila anualmente? Todos quisiéramos tener, al menos, una.  Sin embargo, para no arriesgar una inversión en rentas cortas, como en toda inversión, también se debe ser muy cauteloso y, antes de tomar la decisión, conviene considerar, entre otros aspectos, los siguientes:   1.- Contratar los servicios de un agente de bienes raíces que entienda el mercado de las rentas cortas.  Solo un porcentaje muy pequeño de agentes inmobiliarios comprende la dinámica de este mercado; por lo tanto, es importante contratar a un agente que tenga suficiente experiencia en este campo. El agente especializado en este modelo de renta, no solo conoce el porcentaje promedio de turistas que demanda alojamiento en la zona, sino que también conoce las regulaciones y el sistema impositivo que se aplica; herramientas que le permiten orientar correctamente al inversionista.   2.- Invertir en propiedades con un record en rentas ya probado. Puede ser una tentación invertir en inmuebles recién construidos que se ofrecen por precios más bajos. Sin embargo, lo que se recomienda para las rentas cortas es invertir en condominios que estén situados en buenas zonas, donde la tasa de desocupación sea baja, que garantice sólidos retornos en la inversión. Por supuesto, estas propiedades son más costosas pero los beneficios compensarán ese mayor precio.           3.- Conocer claramente las regulaciones para alquileres a corto plazo. Son muy pocos los mercados de vivienda en todo el país que no hayan impuesto restricciones a los propietarios en materia de arrendamiento. Por lo tanto, comienza por investigar si las regulaciones del edificio te lo permiten y luego es recomendable realizar una exhaustiva investigación sobre las regulaciones actuales y los proyectos de ley en la ciudad o zona específica donde esté ubicado el inmueble.    La ubicación es el factor más importante.  No importa qué tipo de propiedad compres, es muy importante tener en cuenta su ubicación. La mayoría de los turistas prefiere hospedarse cerca de mercados, restaurantes, playas, atracciones turísticas y, por supuesto cerca del acceso al transporte colectivo. La ubicación y el tipo de propiedad a comprar, varía según la naturaleza del área y su demografía, razón por la cual es un tema que hay que estudiar muy bien antes de invertir.  

¿Necesito Seguro?

Específicamente en las propiedades, el seguro provee protección contra desastres, sin embargo, los seguros, sin importar la clase, son poco apreciados hasta que se necesitan. Por lo tanto, la decisión de tener un seguro en la propiedad, seguro de salud, carro, maternidad etc., depende de la tolerancia al riesgo de cada persona. ¿DE QUÉ ME PROTEGE EL SEGURO? Existen diferentes pólizas, sin embargo, las coberturas más importantes son para proteger: La estructura interna y/o externa de la propiedad Los objetos personales dentro de la propiedad Daños a terceras personas (accidentes dentro de la propiedad) Daños a otras propiedades (en caso de condominios) ¿QUÉ SEGURO NECESITO? Existen muchas variedades y no todos los propietarios necesitan o buscan el mismo tipo de cobertura. Por lo tanto, es conveniente precisar la cobertura de la póliza, sus restricciones, exclusiones para cubrir sus eventuales riesgos.  Los elementos más importantes a tomar en cuenta para tomar la decisión del tipo de cobertura que necesita, son: Uso de la Propiedad: Inversión, renta, vacaciones o casa de uso primario. Responsabilidad civil a asegurar. Protegerse contra acciones legales y gastos médicos. Protección contra daños de otras propiedades. Objetos personales y la parte interna de la propiedad (piso, paredes, techos, instalaciones eléctricas, aparatos o aire acondicionado) Ubicación Si está en zona propensa a huracanes (suele ser una póliza opcional) Si esta en zona de inundación (requerido por el gobierno y prestamistas) Tipo de propiedad Casa y townhouse: Protección estructural, inundación, siniestro y huracanes Condominio: Los edificios suelen tener una póliza general (master policy) que cubre la estructura y áreas comunes contra inundación y siniestro Número de propiedades Si posee varias propiedades, tiene la opción de utilizar seguros “paraguas” que permiten diluir el costo de la póliza. FORMAS DE REDUCIR EL COSTO DE LA PÓLIZA Incremente su deducible. Como propietario usted puede ahorrar dinero si aumenta el deducible de su seguro, que es la cantidad pagada antes de que la aseguradora cubra una demanda. Naturalmente ésta es una de las formas más comunes para mantener bajo el costo del seguro. Pero recuerde que un deducible alto es una manera magnífica de ahorrar, mientras tenga el dinero para pagar el deducible cuando sea necesario.2. Instale un sistema efectivo de alarma. Las compañías de seguro dan descuentos por tener un sistema de alarma.3. Trate de pagar por su cuenta siniestros menores, en virtud de que los reclamos frecuentes son un determinante para que las compañías de seguros fijen un valor más alto a la prima.     No olvide pedir la asesoría de un corredor de seguros al momento de adquirir su propiedad y si ya la adquirió nunca es tarde para evaluar las condiciones, términos y cobertura de su póliza.  

¿Cuánto es la comisión?

¿Cuánto es la comisión? En transacciones residenciales de compra/venta el estándar es 6% del valor de venta de la propiedad, el cual se divide en 3% para cada uno de los agentes involucrados en la transacción, (el representante del comprador y el del vendedor).  En transacciones residenciales de renta el estándar es 10% del valor del contrato anual o un mes de renta. Esta comisión es dividida en partes iguales para cada uno de los agentes que participan en la transacción.   ¿Quién paga la comisión? El dueño de la propiedad siempre es el responsable de pagar la comisión, tanto en caso de venta como de renta. ¿Sabes cómo es remunerado el asesor inmobiliario? Los asesores de bienes raíces no son pagados ni por hora, ni por finalización de trabajo realizado, solamente cobran si la se logra la protocolización (cierre). Un agente puede pasar días o meses trabajando con un comprador o vendedor y si no se llega a realizar la transacción no son recompensados por su tiempo.    ¿Dónde se estipula el monto de la comisión? Se estipula en el acuerdo para promocionar la propiedad (listing agreement). En dicho acuerdo se estipula cuál es el porcentaje de comisión que el agente recibirá a la hora del cierre de la transacción y el porcentaje que se le pagará al agente que represente al comprador/inquilino. Este porcentaje es publicado en el sistema de múltiples listados (MLS) junto con los demás datos de la propiedad, de esta manera los agentes están al tanto de cuánto serán sus honorarios a la hora del cierre.    El apoyo y asesoría de un profesional en bienes raíces representa cada dólar de la comisión. No importa si está vendiendo o comprando un inmueble, asegúrese de trabajar con un agente de bienes raíces que cuente con el conocimiento, experiencia y equipo necesario para brindarle la asesoría que usted necesita. ¿EL COMPRADOR PAGA COMISIÓN? El comprador de la vivienda en la gran mayoría de los casos no paga ningún tipo de comisión al agente inmobiliario. ¿COMO VENDEDOR, PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN? El 89% de todos los vendedores utiliza la asesoría y apoyo de un agente inmobiliario. Sólo el 8% de todos los vendedores, intenta vender la propiedad por su cuenta (conocido como For Sale By Owner) con el único propósito de ahorrarse el seis por ciento (6%) de la comisión. Sin embargo, es importante tomar en cuenta: De acuerdo con las estadísticas nacionales, el precio que logra el “For Sale By Owner”, es un 19% menor al que puede lograr un asesor inmobiliario. Si a ese 19% se le resta el 6% de la comisión, el propietario lograría, por lo menos, un 13% más si contara con los servicio profesionales de un agente inmobiliario. Costo de publicidad impresa (volantes, folletos, “open-houses”), Estimación de precio de venta y monitoreo de mercado Selección de los potenciales compradores Coordinación de visitas Implicaciones legales como vendedor Seguridad y tiempo que lo previene de eventuales situaciones estresantes y de riesgo para su persona y su grupo familiar.   Tomando en consideración que la decisión de realizar una transacción inmobiliaria es una de las más importantes en la vida de una persona, es por lo que recomendamos que se asegure de contratar a un profesional, a un agente de bienes raíces que cuente con un equipo capaz de brindarle la asesoría legal, financiera, sucesoral y tributaria que usted necesita.