5 ESTRATEGIAS CLAVES PARA PROPIETARIOS DE PROPIEDADES PARA LA RENTA

1.-Establece el canon de arrendamiento correcto   En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato. Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad. Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto. El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores.   2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra   Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio. 3.-Considera renovar contratos  Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como:   Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.) Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones   4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo   Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento. Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario.   5.-Evaluar al inquilino Algunos aspectos a considerar:   Prueba de ingresos: solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como: últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099) últimas declaraciones de impuestos estado de cuentas bancarias. Reporte de crédito: solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia: menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación 670 a 739 (bueno) promedio de la nación 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de créditoEs importa determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir. Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback, Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.  

¿Cómo influyen las etapas de pre construcción en el precio?

¿Cómo influyen las etapas en el precio? Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%.  2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación. 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito. 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores) 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores) 6ta. etapa, es el cierre de la transacción. Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción   1.-Contrato Unilateral  El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio. 2.-Período de cancelación  Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna. 3.-No es transferible  El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador) 4.-Forma de pago  En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos. 10% a la firma del contrato 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito 10% al inicio de la construcción  20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos) 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre) 5.-Financiamiento sin contingencia  Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso. 6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses.  7.-Tiempo de entrega Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades. 8.-Acabados Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así: “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura.  equipados con equipos electrodomésticos equipados con gabinetes de cocina Baños completos con y sin pisos. 9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción?  Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada:    De contado entre 3% y 4% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2%  Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Título de la póliza de seguros del propietario Otros costos de transferencia Financiado entre 6% y 7% del precio de compra: Developer’s Fee 1.75% a 2% Contribución al condominio de 2 meses Estampillas de documentación en el traspaso Tíulo de la póliza de seguros del propietario Registro y emisión de hipoteca Comisión del prestamista  Otros costos de transferencia

6 Estrategias para Mejorar Tu Crédito antes de Comprar Una Casa

Comprar una propiedad es mucho más que despertarse un día diciendo “voy a comprar una casa, así que me voy a mirar inmuebles” … Comprar una casa generalmente es una decisión que puede tomar meses y a veces años.    Algo que puede afectar negativamente la decisión de comprar un inmueble es un puntaje de crédito bajo.  El puntaje de crédito es un número de tres dígitos que en la economía americana tiene una gran importancia.   El puntaje de crédito habla de cómo gestionamos nuestras deudas, nuestros compromisos financieros.  Por ejemplo, es muy común que las personas que pagan en efectivo, aun teniendo excelentes ingresos, tengan puntajes de crédito bajo, porque lo importante no es sólo cuánto ingreso genera una persona, sino cómo esa persona maneja sus créditos.  La mayoría de las personas no le da mucha importancia a su puntaje de crédito hasta que necesita hacer una gran compra o pedir un préstamo. Para la mayoría de nosotros, un inmueble es una de las más grandes inversiones que podamos hacer; y, un préstamo, en muchos casos, es la única vía para lograrlo.     Cuando se trata de financiamiento, un puntaje de crédito bajo podría derivar en:  Tasas de interés más altas  Más tiempo para ser aprobado el crédito Más pruebas de ingresos  Una mayor inicial (down payment)  El rechazo del préstamo por parte del eventual prestamista.     No te dejes atrapar por el estrés tratando de comprar un inmueble si tienes un crédito bajo ... ¡Comienza a mejorar tu crédito hoy mismo!     Lo primero es lo primero. Necesitas saber cuál es tu puntaje de crédito. Si no acostumbras a revisarlo, pudieras llevarte una ingrata sorpresa.   Según el gobierno Federal, se permiten 3 informes de crédito gratis al año. Puedes obtener esta información en línea, pero ten cuidado, muchos sitios que no están “asociados” al Gobierno Federal pueden intentar cobrarte por este informe.    Aquí  6 puntos clave para mejorar el crédito:  Equilibrio: Saber cuál es tu puntaje es el primer paso y la recomendación más importante es que pagues los saldos que tienes en todas tus tarjetas de crédito. Esto ayuda a aumentar tu puntaje. Está bien usar una de tus tarjetas de crédito, pero siempre asegúrate de mantener los saldos mensuales lo más bajo posible. Los expertos recomiendan no usar más del 30% del crédito disponible para mantener un muy buen crédito.   Paga a tiempo: Si realmente deseas aumentar tu puntaje de crédito, esta es otra de las formas efectivas de lograrlo. Si bien puede ser más fácil decirlo que hacerlo, es importante asegurarte de que todos los pagos a cada tarjeta de crédito y préstamo que tengas se realicen a tiempo. Luego de 15 días de demora en el pago, comienza a reflejarse negativamente en el crédito.   No cierres cuentas: Como dijimos anteriormente, paga todas tus tarjetas de crédito ... Pero no cierres ninguna de ellas hasta que hayas solicitado tu hipoteca. La cancelación o cierre de una tarjeta de crédito puede tener un efecto negativo en tu crédito. Pagar las tarjetas y mantener abierta la línea de crédito puede aumentar las posibilidades de obtener tu hipoteca.    Abre nuevas cuentas: Abrir nuevas cuentas de tarjetas de crédito pueden mejorar rápidamente tu puntaje crediticio! Si no realizas ninguna compra en tus tarjetas, incluyendo la nueva, tu average de uso de crédito disminuirá y tu puntaje de crédito deberá subir. ​     Grandes compras: No hagas grandes compras antes de solicitar un préstamo hipotecario; esto incluye, entre otros, ir de largas y/o costosas vacaciones, comprar un automóvil y cualquier otro objeto de valor. Esos cargos pueden hacer que tu crédito se vea débil.    Planificación: Mejorar tu puntaje de crédito no es algo que puedas hacer de la noche a la mañana. La reparación del crédito puede tardar meses. Así que sé paciente y planifica el futuro.  

5 ESTRATEGIAS CLAVES PARA PROPIETARIOS DE UNIDADES PARA RENTAR (RENTAL PROPERTIES)

1.-Establece el canon de arrendamiento correcto En propiedades de renta, tu ingreso principal es el canon de arrendamiento por lo tanto asegúrate de estimar y establecer un precio justo y atractivo de mercado para que puedas rentar la propiedad de inmediato.  Toma en consideración los comparables recientes de mercado, que te darán el valor real de renta de tu propiedad.  Dale más peso a las propiedades que se lograron rentar y no a las que siguen disponibles. Si en tu mercado no tienes acceso a esta información, es recomendable buscar la asesoría de un corredor experto. El desear rentar $100 por encima de mercado puede hacer que la unidad pase meses sin rentarse, lo cual a la larga genera pérdidas financieras mayores. 2.-El mercado de renta no tiene una relación directa al mercado de compra Es muy común escuchar de clientes que debemos subir las rentas porque el condominio (expensas/administración) han subido o porque se han hecho reparaciones o simplemente porque el valor de las propiedades de compra/venta ha subido. Sin embargo, los precios que los inquilinos pagan no tienen una directa relación con los gastos del dueño, estos precios corresponden a un mercado bien específico de renta en una ciudad, comunidad, sub-comunidad o edificio.  3.-Considera renovar contratos  Si bien es cierto que hay varios elementos a tomar en cuenta a la hora de renovar el contrato con un inquilino, desde el punto de vista financiero, renovar suele ser la mejor decisión, con la renovación estarías evitando costos tales como: Mejoras a la propiedad para colocar de nuevo en el mercado (pintura, limpiezas alfombras, etc.) Tiempo en conseguir inquilino, precalificarlo, negociar contrato y fase de aplicación de asociación suele traducirse en semanas o meses sin generar ingresos Comisiones pueden ser mayores en un primer contrato que en renovaciones 4.-Si el inquilino es bueno, trata de mantenerlo Uno de los elementos más delicados de las propiedades de renta es la relación con el inquilino. Si la persona paga a tiempo, mantiene bien la propiedad, no molesta constantemente por reparaciones menores y no recibes quejas de los vecinos ni de la asociación constantemente, es un excelente candidato para renovar y mantenerlo contento.  Es muy común como dueño insistir en aumentar la renta y estar dispuesto a salir de “buenos inquilinos” por no lograr un acuerdo en el incremento, sin embargo, antes de salir de un buen inquilino siempre piensa que es una lotería quien será tu próximo arrendatario. 5.-Evaluar al inquilino Algunos aspectos a considerar: Prueba de ingresos: solicitar soporte donde demuestre que podrán cubrir los pagos de la propiedad, tales como: últimos recibos de nómina o ingresos (w2 o 1099) últimas declaraciones de impuestos estado de cuentas bancarias.  Reporte de crédito:  solicita un reporte de crédito para ver el historial de cómo ha pagado sus cuentas, en Estados Unidos puedes utilizar como referencia: menos de 579 (malo) en el 20% más bajo de la nación 580 a 669 (justo) por debajo del promedio de la nación 670 a 739 (bueno) promedio de la nación 740 a 799 (muy bueno) en el top 40% de la nación 800 o más (excepcional) en el 20% más alto de la nación Cabe destacar que si la persona es extranjera y no tiene social security number, no tendrá reporte de crédito Es importa determinar en el reporte si ha tenido algún tipo de desalojo Reporte Policial: proporciona tranquilidad saber que esta persona no tiene ningún antecedente policial. Es un trámite muy fácil y rápido de conseguir.  Referencias de antiguos propietarios donde ha vivido la persona: puede ser una carta, o colocar la información en la planilla de aplicación donde indique el teléfono de manera que podamos llamar y pedirle las referencias. Si bien son referencias telefónicas nos dan un importante feedback,  Recuerde también que si su propiedad se encuentra en un condominio el cual necesita aprobación antes de que su inquilino se mude, la persona también pasará por este filtro lo cual le dará a usted doble protección. Sin embargo, no por esto debemos dejar de solicitar todo lo anterior para nuestra seguridad y también para la de nuestra inversión.